资源简介

(共24张PPT)
建筑工程的
合同管理
TRAINING
目录
11.1 施工合同的管理
11.2 合同变更与索赔
教学内容 本模块介绍了施工合同的基本概念、主要特征和类型,重点阐述了施工合同示范文本的组成以及工程项目合同变更的范围、程序和处理要求,介绍了工程项目索赔的概念和要求。
教学要求 通过本模块的学习,学生应了解施工合同的类型,熟悉施工合同示范文本,了解工程项目的合同变更,熟悉工程项目的索赔要求。
实践环节 能够通过施工合同管理解决实际问题。
学习描述
某施工单位(乙方)根据领取的某4000m2 两层厂房工程项目招标文件和全套施工图纸,采用低报价策略编制了投标文件,并获得中标。该施工单位于2020年4月8日与建设单位(甲方)签订了该工程项目的固定总价合同,合同工期为16个月。甲方在乙方进入施工现场后,因资金紧缺,无法如期支付工程款,口头要求乙方暂停施工一个月。乙方亦口头答应。当甲方按合同规定期限对工程进行验收时,发现工程质量有问题,要求乙方返工。两个月后返工完毕。结算时,甲方认为乙方迟延交付工程,应按合同约定偿付逾期违约金。乙方认为临时停工是甲方要求的,乙方为抢工期,加快施工进度才出现了质量问题,因此迟延交付的责任不在乙方。甲方则认为临时停工和不顺延工期是当时乙方答应的,乙方应履行承诺,承担违约责任。
问题:(1)该工程采用的合同形式是否合适
(2)该施工合同的变更形式是否妥当
案例分析
11.1
施工合同的管理
1.施工合同的基本概念
施工合同又称为建筑安装工程承包合同,它是发包人和承包人为完成特定建设工程项目的建筑安装任务,明确双方权利和义务关系而签订的协议。
施工合同的主体是发包方和承包方,发包方可以是建设工程业主或建设工程总承包商,承包方应该是具有相应资质的施工企业。
合同
11.1.1 施工合同概述
2.施工合同的主要特征
与其他合同相比,施工合同除了具有建设工程合同的一般特征,还具有以下特征。
1)合同履行期限长
施工是整个建设工程项目实施的关键阶段,该阶段相对其他阶段而言,施工周期最长,因此,其合同的履行期限也最长,再加上施工单位应对自己施工的工程进行质量保修,且质量保修期较原来的规定有所增加,从而导致了施工合同周期进一步延长。
2)合同涉及金额大
施工阶段是整个建设工程项目实施中花费最多的一个阶段。由于建设工程项目的投资金额巨大,而且大部分金额都花费在施工阶段,因此,施工合同涉及的金额非常大。
3)施工要求高
随着我国建筑产品向高、大、难、深的方向发展,对施工的要求也越来越高。
4)左右相邻关系复杂
建设工程施工所具有的性质使得业主和承包商要与各种单位打交道,如政府主管部门、采购供应部门、质量检测部门等,从而使左右相邻关系变得非常复杂。鉴于施工合同的上述特点,为避免在合同履行过程中发生纠纷,以及维护合同双方当事人的合法权益,在签订施工合同时推荐采用施工合同示范文本。
3.施工合同的类型
根据国际上对施工合同分类所采用的惯例,施工合同按照工程价款的支付方式分为固定总价合同、固定单价合同和可调价格合同。
1)固定总价合同
固定总价合同是指以施工图纸及规范为基础,在约定的风险范围内,承发包双方就施工项目协商确定工程总价,由承包人一笔包死的合同。这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。但这类合同仅适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。因此,如果采用这种合同类型,就要求建设单位必须准备详细而全面的设计图纸(一般要求施工详图)和各项说明,使承包人能够准确计算工程量。
2)固定单价合同
固定单价合同是指承包人在投标时按招标文件就各分部(分项)工程列出的工程量表确定各分部(分项)工程费用的合同。双方在合同中约定综合单价所包含的风险范围和风险费用的计算方法,对约定风险范围内的综合单价不再调整,对风险范围以外的综合单价的调整方法应当在合同专用条款中进行约定。
这类合同的适用范围比较广,其风险可以得到合理的分摊,并且能够鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认。在合同履行中需要注意的问题是双方对实际工程量计量的确认。
3)可调价格合同
可调价格合同是指合同价格可以调整的合同。合同价格之所以可以调整,是因为工程建设的实际成本由发包人直接控制。可调价格合同价款包括成本和酬金两部分,一方面,发包人直接控制工程成本,并向承包人支付工程建设的实际支出;另一方面,发包人按事先约定的方式向承包人支付酬金。因此,可调价格合同也被称为成本加酬金合同。可调价格包括可调综合单价和措施费等,双方应在合同专用条款中约定综合单价和措施费的调整方法,写明成本的构成和酬金的计算方法。在这类合同中,业主由于需要承担项目实际发生的一切费用,因此也就承担了项目的全部风险;而承包人由于无须承担风险,因此其报酬往往较低。这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制,承包人往往不注意降低项目成本。这类合同主要适用于以下项目。
(1)需要立即开展工作的项目,如震后的救灾工作。
(2)新型工程项目或工程内容及技术经济指标未确定的项目。
(3)风险很大的项目。
（1）
（2）
（3）
在合同的签订时具体选择固定总价合同、固定单价合同和可调价格合同中的哪一种合同，应由承发包双方根据工程的特点和各自的具体情况商定，一般可从以下几种因素进行考虑。影响施工合同类型选择的因素见下表。
表 影响施工合同类型选择的因素
知识链接
选择因素 固定总价合同 固定单价合同 可调价格合同
工程规模 小 都可 大
施工工期 短 都可 长
投标竞争情况 多 都可 少
工程复杂程度 简单 都可 复杂
单项工程明确程度 明确 不够明确 明确
施工前准备时间 长 较长 短
工程外部环境 好 一般 差
11.1.2 施工合同示范文本简介
1.合同协议书
合同协议书在《示范文本》中具有总纲的地位,文字不多,但效力最强,其内容包括工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件等重要内容,集中约定了合同当事人基本的合同权利和义务。
2.通用合同条款
通用合同条款是针对建设工程施工中一些共性问题编写的合同条款,它适用于常见的施工工程。《示范文本》中的通用合同条款共计20条,分别为:一般约定、发包人、承包人、监理人、工程质量、安全文明施工与环境保护、工期和进度、材料与设备、试验与检验、变更、价格调整、合同价格、计量与支付、验收和工程试车、竣工结算、缺陷责任与保修、违约、不可抗力、保险、索赔和争议解决。
3.专用合同条款
专用合同条款是根据各施工工程的特点,经双方协商一致而制定的,是对通用合同条款的修正和补充,在《示范文本》中一般以空格表示。如果双方需要对某项通用合同条款进行修正或补充,则需要在与通用合同条款编号相同的专用合同条款的空格中进行填写。当两者不矛盾时,专用合同条款作为补充;当两者矛盾时,专用合同条款作为修正。
4.附件
《示范文本》的11个附件是对施工合同当事人权利和义务的进一步明确。
(1)附件1:承包人承揽工程项目一览表。承包人承揽工程项目一览表界定了承包人的义务范围,凡在该表中罗列的工程项目均为承包人应尽的义务范围,超出该表所罗列的工程项目而发包人又要求承包人做的工程,承包人有权向发包人提出索赔。
(2)附件2:发包人供应材料设备一览表。发包人供应材料设备一览表界定了发包人为完成工程项目而提供的材料设备的种类和数量,列入表内的材料设备由发包人提供,未列入表内的材料设备由承包人自行采购。
(3)附件3:工程质量保修书。工程质量保修书是承包人就自己承包建设的工程向发包人所做的质量承诺。
(4)附件4:主要建设工程文件目录。主要建设工程文件目录要求合同当事人双方将工程建设中涉及的重要文件列入清单作为合同的附件,这强调了工程建设中资料管理的重要作用,为避免纠纷、澄清责任、划分权利和义务奠定了基础。
A
C
B
(5)附件5:承包人用于本工程施工的机械设备表。承包人用于本工程施工的机械设备表要求承包人填写工程建设所用的机械设备。在清单中填写的机械设备既要与投标文件中载明的承包人拥有的机械设备相符,又要与工程实践中投入使用的机械设备相符。本表可作为确凿依据和评判标准。
(6)附件6:承包人主要施工管理人员表。承包人主要施工管理人员表要求承包人填写在工程建设中投入的施工管理人员的数量和详细情况。这张表不仅代表了承包人签订合同时在人员投入方面做出的承诺,而且可以发挥监督作用,防止出现承包人随意调换管理人员或者让一些重要的管理人员同时管理几个工地的情况。
(7)附件7:分包人主要施工管理人员表。分包人主要施工管理人员表要求分包人填写在工程建设中投入的主要施工管理人员的信息,如姓名、职务、职称、主要资历、经验及承担过的项目等。
(8)附件8:履约担保格式。履约担保格式是一份担保合同,它是从属于施工合同的从合同。这份担保合同采用的担保方式是保证,保证人对承包人向发包人承担的义务予以担保,承担连带担保责任。这份担保合同还约定了担保的时限和主合同变更不对担保义务产生影响的条款。
(9)附件9:预付款担保格式。预付款担保格式是一份担保合同,它是从属于施工合同的从合同。这份担保合同采用的担保方式是保证,保证人专门针对发包人向承包人支付预付款后,因承包人的违约行为而导致的预付款的退回予以担保。也就是说,在发包人向承包人支付预付款后,如果承包人诚实守信地按合同约定履行义务,预付款将逐步以进度款的方式予以折抵;如果承包人违反合同义务,那么承包人就应当退回预付款与进度款的差额部分,保证人就应当对承包人理应退回的部分承担连带担保责任。这份担保合同还约定了担保时限和主合同变更不对担保义务产生影响的条款。
(10)附件10:支付担保格式。就发包人履行主合同约定的工程款支付义务以保证的方式向承包人提供担保。在担保中约定了保证范围及保证金额、保证方式及保证期限、承担保证责任的形式、代偿的安排等。
(11)附件11:暂估价一览表。暂估价一览表包括材料暂估价表、工程设备暂估价表和专业工程暂估价表。
1.施工合同文件的组成
施工合同是由施工合同当事人约定的,调整合同双方权利和义务的一系列文件的总称。根据《示范文本》的规定,施工合同包含下列文件:合同协议书、中标通知书(如果有)、投标函及其附录(如果有)、专用合同条款及其附件、通用合同条款、技术标准和要求、图纸、已标价工程量清单或预算书、其他合同文件。
11.1.3 施工合同文件的组成及解释顺序
2.施工合同文件的解释顺序
在施工过程中,承发包双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件均为施工合同的组成部分。由于组成施工合同的文件种类较多,难免有不一致的地方,因此在《示范文本》中约定按上述各文件的排列顺序进行解释,排在前面的文件效力大于排在后面的文件效力,后面的文件与前面的文件在相关问题上有抵触的,以顺序在先的文件为准。

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