资源简介

(共40张PPT)
一套房子，两位买家，产权归谁；小区业主与开发商因房屋产权归属争执不休……生活中这类房产纠纷并不少见。
这类“一房二主”的房产纠纷，核心争议就是“谁才是真正的权利人”。法律如何厘清权利边界、化解矛盾？
议题一
一房两主，
何以定分？
定分止争——所有权
“一房两卖”二十年纠纷
2003年，丁某以91万元全款购买一套商品房，装修后立即入住，但因自身疏忽及开发商后续问题，未及时办理产权登记。
随后，开发商隐瞒房屋已出售给丁某的事实，将同一套房屋以105万余元再次出售给张某，并完成了商品房买卖合同备案登记。
2021年，张某得知房屋被丁某长期占用后，诉至法院，主张自己才是房屋合法权利人。
阅读教材P12-13并思考：
1.民事权利有哪些？
2.丁某与张某的纠纷围绕什么民事权利？
3.什么是物权？
4.为何张某的主张需要诉诸法院？
财产权—物权—所有权
财产权受法律保护！
知识回顾：民事权利
民事权利：财产权与物权
财产制度规范各类民事主体的财产关系，是一个社会得以稳定与发展的基础性法律制度。
重要性
财产权包括物权、债权、知识产权等能够给民事主体带来经济收益的权利。
内 容
保护财产
的意义
①有利于确定财产归属，并以此促进财产的流通使用。
②保护财产权就是保护劳动、保护发明创造、保护和发展生产力。
③有利于激励人们创业创新。
1.财产权
1.财产权
民事权利：财产权与物权
财产权的
法律保护
我国宪法和法律明确规定，保护国有财产、集体财产和公民合法的私有财产。
①社会主义的公共财产神圣不可侵犯，国家保护社会主义的公共财产，禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。
②公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
③国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
注意：补偿≠赔偿
民事权利：财产权与物权
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
含 义
物权
分 类
①物权法定原则：物权的种类和内容必须由法律规定，不得任意创设。
2.物 权
所有权（自物权）
他物权（包括用益物权和担保物权）
包括动产、不动产
原 则
②物权平等保护原则：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。
③公示公信原则：物权变动必须以一定方式向外界公示。
受法律平等保护≠各种所有制经济在国民经济中的地位平等
“一房两卖”纠纷后续
开发商濒临破产，无力解决“一房两卖”问题，张丁二人的房产争夺战随即拉开序幕。
2021年，张某起诉开发商确认合同有效并完成产权登记。
法院经审理认为，张某与开发商签订的买卖合同合法有效，且已完成合同备案登记，最终判决确认张某的合同有效，支持其为房屋权利人。判决生效后，张某申请强制执行，要求丁某腾退房屋。
阅读教材P13-14并思考：
1.房屋属于动产还是不动产？
2.不动产与动产的区别？
3.为何法院会支持张某为房屋权利人？
4.不动产与动产的所有权取得方式有何区别？
不动产
张某完成了产权登记
登记——交付
（一）定分止争——所有权
所有权是权利人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
1.含 义
不动产
指不能移动或者虽可移动但移动就会损害其价值的物，一般指土地以及房屋、林木等地上定着物。（具有固定、耐久、保值增值等特征）
动 产
指不动产以外的物，如汽车、手机、存款存折、牲畜等。
下列物品是动产还是不动产？
动产 不动产
教材
手机
自行车
学校的房子
房子下面的土地
校园的树木
仓库里的木材
√
√
√
√
√
√
√
（一）定分止争——所有权
所有权是权利人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
1.含 义
对财产实际上的占领和控制。
占有
依照物的性质和用途加以利用。（权利人使用或授权他人使用）
使用
对所有物依法进行处置，来决定其事实和法律上的命运。
通过对财产的占有、使用而取得的经济利益（孳息）。
收益
处分
（一）定分止争——所有权
所有权按主体分：国家所有（全民所有）、集体所有、私人所有
2.分 类
国家所有
集体所有
私人所有
矿藏、水流、海域、无居民海岛、城市的土地、森林、草原、荒地、滩涂等自然资源、野生动植物资源、文物、国防资产、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。
集体企业的厂房、村建公路、农村敬老院、集体经济的财产等。
公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料；依法归个人、家庭所有的生产资料；个体户和私营企业的合法财产；依法归个人所有的股份、股票、债券和其他财产。
（一）定分止争——所有权
3.取得方式
不动产
不动产所有权的取得应当依照法律规定登记。对于房屋等不动产，除法律另有规定的情形外，必须到不动产登记机构办理登记，才能取得所有权。
民法典第209条【不动产物权登记的效力】
“不动产权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
（eg.国家所有的财产、依据法律文书的取得的、继
承所得的，所有权可以不登记）
（一）定分止争——所有权
3.取得方式
动 产
动产所有权的取得应当依照法律规定交付。一般来说，所有人按照转让财产所有权的意图，直接把财产交给对方占有，对方就取得了该财产的所有权。
民法典第224条【动产交付的效力】
“动产权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”
船舶、航空器、机动车等特殊动产，所有权的取得也需要办理产权登记；未登记，不得对抗善意第三人。
“一房两卖”执行僵局
丁某被要求腾退房屋，但执行陷入困境：丁某已年近六旬，身患重病，该房屋是其唯一住所。且丁某是善意购房人，却成为了受害者。
检察机关介入案件监督，建议法院执行方式应当柔和，以避免矛盾再升级、恶化。同时通过组织公开听证，促成双方达成和解协议：丁某一次性补偿张某80万元，案涉房屋所有权归丁某所有，丁某需在规定期限内完成产权登记。
根据案件思考下列问题：
1.为何法律要保护丁某的合法权益？
2.若甲向乙购买一台笔记本电脑，但甲并不知道电脑是乙行窃所得。该电脑所有权是否归属于甲？
丁某是善意第三人
该电脑会被作为赃物扣押
拓展：善意取得制度
在民事交易中，不知道且不应当知道对方存在权利瑕疵（如无权处分、代理权限制等）的第三方当事人（不知情且无过错），其合法权益受法律特别保护，以维护交易安全。
善意第三人
善意取得
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1.受让人受让该不动产或者动产时是善意；
2.以合理的价格转让；
3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
但是遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、赃物、失散的动物等脱离物原则上不适用善意取得制度。
离婚时发现房屋被前夫卖了……
夏某在办理离婚的过程中发现，丈夫陈某在未征得其同意的情况下，将夫妻共有的两套房屋出售给彭某某与袁某，并私自占有全部售房款。夏某诉至法院，要求两名购房人返还房屋。
法院审理认为，陈某无权单独处分房屋，购房人彭某、袁某在签署房屋买卖合同前，没有核实房屋权利人范围，存在重大过失，不构成善意取得，支持夏某的主张。
根据案件思考下列问题：
1.案件中的两套房屋所有权归属于谁？
2.法院为何会支持夏某的主张，要求彭某、袁某限期返还房屋？
房屋系二人婚姻关系存续期间所得，属于夫妻共同财产，陈某无权单独处分房屋。
（一）定分止争——所有权
4.共有财产
在生活中，可能由多人对同一财产享有所有权，从而形成共有关系。
家庭成员有家庭共有财产
夫妻之间存在夫妻共有财产
几个人合伙从事经营活动，可能形成合伙人的共有财产
第297条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第298条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第299条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
议题二
两权相争，
何以平衡？
物尽其用——他物权
法律通过“登记”制度为物权划定清晰边界，实现“定分止争”。但生活中还有另一种物权争议：房屋所有权归属明确，但他人基于其他合法权利，主张对房屋的使用、收益权。这种“所有权与他物权”的冲突该如何平衡？
亲情“无家可归”？
张阿姨与李先生以夫妻共同财产购买房屋，并将房屋登记在儿子李某名下，房屋由家庭成员共同居住。
李先生去世后，张阿姨发现房屋被李某挂牌出售，张阿姨将儿子李某告上法庭。
经法官了解，张阿姨的核心诉求并非争夺所有权，而是确保自己晚年有稳定的住所，防止房屋被卖。经调解后，李某为母亲张阿姨在该房屋上设立终身居住权，并办理登记。
阅读教材P16-17并思考：
1.谁拥有该房屋的所有权？
2.张阿姨的居住权属于什么物权？
3.法院为何会帮助张阿姨获得该房屋的终身居住权？
李 某
他物权—用益物权
保障张阿姨的合法权益，同时实现物尽其用
（二）物尽其用——他物权
对他人的物享有的权利
对应物的
使用价值
对应物的
交换价值
法律规定众多类型的物权，是为了充分发挥不动产与动产的价值，做到物尽其用。
用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等。
1.用益物权
（二）物尽其用——他物权
注意：①不是所有权；②无处分权利；
③以利用物的使用价值为目的；以占有为条件。
用益物权是受限制的权利，用益物权人对他人所有的动产或者不动产仅有权占有、使用和收益，不能进行处分，如农村居民不能将获得宅基地出卖给他人。
所有权人不得以拥有所有权为由妨害用益物权人行使权利。
1.用益物权
（二）物尽其用——他物权
（1）土地承包经营权
内容：我国实行农村土地承包经营制度，法律保护农村土地承包关系的长期稳定。《中华人民共和国农村土地承包法》的核心就是赋予农民长期而有保障的土地承包经营权。
原因：农村土地是农民的基本生产资料，也是农民最可靠的生活保障。
农村土地“三权分置”
土地所有权
土地经营权
土地承包权
集体
承包户
经营权可以流转给经营主体、合作社
土地承包经营权
第331条【土地承包经营权的定义】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第332条【土地承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
第339条【土地经营权的流转】土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
1.用益物权
（二）物尽其用——他物权
（2）宅基地使用权
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。农村村民有权长期占有和使用宅基地。
农村村民一户只能拥有一处宅基地；
宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
农村宅基地以及承包地被征收征用的，农民有权获得合理补偿。
1.用益物权
（二）物尽其用——他物权
（3）建设用地使用权
建设用地使用权是权利人依法利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利，这项权利往往与房屋所有权相联系。
建 筑 物
附属设施
构 筑 物
供人们生活与各种活动的空间和实体。
不具有、不包含或提供人类居住功能的结构，如水塔、游泳池、沼气池等。
电梯、空调、照明设备、消防设备、监控设备等设施。
房地产开发商应当在建造房屋之前，先行取得建设用地使用权。
人们从开发商那里购买商品房，并且办理转移登记和取得不动产权属证书之后，既拥有商品房的所有权，又合法享有该商品房所在地块的建设用地使用权。
住宅建设用地使用权的使用期限为70年。
甲向乙借款50万元，期限1年，约定以甲名下一套价值80万元的住宅作抵押，双方签订书面抵押合同并到不动产登记中心办理了抵押权登记。
丙向丁借款30万元，期限6个月，丙将自己的一辆汽车质押给丁，双方签订质押合同，约定若丙到期不还款，丁可变卖该汽车优先受偿。
1.抵押权和质权属于什么物权？
2.结合案例说明，抵押和质押的区别是什么？
担保物权
债权人不直接占有抵押物；登记生效
债权人占有质物；可直接变卖
担保物权是为了确保债权的实现而在他人财产上设立的物权，包括抵押权、质权等。
2.担保物权
（二）物尽其用——他物权
注意：①担保物权实现的是物的交换价值；
②担保物权具有从属性，因债权的产生而产生，因债权的消灭而消灭。
债权人——抵押权、质权
债务人——抵押、质押
2.担保物权
（二）物尽其用——他物权
（1）抵押
含义：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。
包括不动产和动产
eg.买房时用该房屋作抵押向银行贷款
（房屋不必移交银行占有）
法律保护：债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
禁止抵押的财产：土地所有权、所有权使用不明或有争议的财产、依法被查封的财产等。
不转移占有
2.担保物权
（二）物尽其用——他物权
（2）质押
含义：债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该财产作为债权的担保。
仅限动产
eg.将某贵重物品拿到当铺去典当，
以换取资金。
法律保护：债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
出质人：即债务人，是指将财产设定为质物，作为债务履行保证的当事人。如出质人将房产作为抵押，向金融机构申请贷款。
质权人：即贷款人，是指贷款给出质人的金融机构。
转移占有
抵押、质押、留置的区别
区分：抵押权和质权
1.抵押权通常针对不动产或价值较大的动产，而质权的对象通常是普通的动产。
2.抵押权中的债权人并不直接占有抵押物，抵押要登记才生效；质权中的债权人只需占有质物即可。
3.抵押权实现主要通过法院申请拍卖；质押则多直接变卖，但必须与质押人协商处理，如质押人不同意，不能自行变卖，可以向法院起诉。
4.主要区别在于担保物是否移交债权人占有，财产不移交债权人占有的属于抵押，移交债权人占有的属于质押。
留置权：债权人因合法手段占有债务人的动产，在由此产生的债权未得到清偿以前留置该项财物并在超过一定期限仍未得到清偿时依法变卖留置财物，从价款中优先受偿的权利。（如：不给汽车修理费不让开走汽车）
课堂检验：连线
土地承包经营权
抵押权
建设用地使用权
宅基地使用权
质押权
房子所有权
汽车所有权
用益物权
担保物权
动产所有权
不动产所有权
所有权
他物权
知识总结
保障各类物权
定分止争—所有权
1.含义
动产、不动产；占有、使用、收益和处分
2.分类
国家所有、集体所有、私人所有
3.取得方式
依照法律规定登记或者交付
4.共有财产
物尽其用—他物权
1.用益物权
2.担保物权
含义
主要类型
土地承包经营权
宅基地使用权
建设用地使用权
含义
主要类型：抵押 质押
1.重要性
2.内容：物权、债权、知识产权、股权等
【物权的含义、分类、原则】
3.保护财产权的意义
4.财产权的法律保护
财产权
家庭共有、夫妻共有、合伙人共有
课堂练习
1.在一次聚会上，张某发现刘某的手机是自己不久前丢失的。事实是，该手机是王某在公交车上捡到后卖给刘某的，交易时刘某对此并不知情。据此，我们可判定（ ）
A.王某应承担道义责任，但不需要承担法律责任
B.刘某属于善意第三人，已取得该手机的所有权
C.张某是手机所有权人，可请求刘某归还手机
D.刘某应归还张某手机，张某须返还刘某购机款
C
遗失物不适用善意取得制度。根据《中华人民共和国民法典》规定，拾得遗失物应当返还权利人，拾得人不能因拾得行为取得遗失物的所有权，更无权处分遗失物。本题中，手机是张某的遗失物，王某拾得后擅自转卖给刘某，该处分行为属于无权处分。
课堂练习
2.李某和张某共同承租了本村的鱼塘10年。按协议，李某出承包费80%,张某出承包费20%，承包鱼塘的收益按比例分享。对鱼塘承包权的认识正确的是(　　)
①是一种他物权　
②是一种担保物权　
③其作用在于物尽其用　
④其作用在于定分止争　
A.①② B.①③ C.②④ D.③④
B
鱼塘承包权属于用益物权，是他物权的一种，①正确，②错误；用益物权的设立初衷是物尽其用，充分发挥他人财产的使用价值，让有限的资源创造更多效益。李某和张某通过承包鱼塘，利用集体所有的鱼塘开展养殖经营、分享收益，是物尽其用的体现，③正确；“定分止争” 是所有权的核心作用，④错误。
课堂练习
3.2025年4月，徐某向M公司购买价值20万元的灯具并于当天取走，以自己的轿车作抵押担保，约定2个月后付清所有价款。但2个月后，徐某仍未付款。据此，下列说法正确的是 (　　)
①这两个月中徐某仍有权占有和使用该轿车
②徐某如按时还清价款则可重新取得该轿车所有权
③M公司无权将该轿车折价
④M公司有权以该轿车拍卖的价款优先受偿
A.①② B.③④ C.②③ D.①④
D
①正确：抵押是一种不转移占有的担保物权。②错误：轿车的所有权自始至终属于徐某。③错误：当徐某到期未履行付款义务时，M公司作为抵押权人，有权与徐某协议以抵押财产折价，或者请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
④正确：抵押权人对抵押财产拍卖、变卖所得的价款，享有优先受偿权。

展开更多......

收起↑