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(共38张PPT)
sorb
20240111
第二课 第一框 政尔八经出品
——买房会遇到的那些法律事儿
2025年起，民营经济迎来众多重大利好机遇
年初2月17日，中央召开民营经济工作座谈会，充分肯定民营经济的地位和作用
年中5月20日《民营经济促进法》颁布实施，其中第40条强调要依法实现民营经济组织财产与民营经济组织经营者个人财产分离
年未《十五五规划建议》公布，并将在2026年3月两会正式通过实施。明确要加强知识产权保护和运用，营造具有全球竞争力的开放创新生态。
结合教材和生活实际试着议一议：为何严格要区分企业法人与个人财产，加强知识产权的保护和运用？
首先，我们要了解一些关于财产制度的基本法律概念
什么是财产权？
财产制度含义:
规范各类民事主体的 ，是一个
的基础性法律制度。
财产权含义：
、 、 等能够给民事主体带来经济收益的权利。
20240111
财产关系
社会得以稳定与发展
物权
知识产权
债权
一、财产权
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为何严格要区分企业法人与个人财产？
20240111
议学提示：
先让我们看看专家看法和25年知识产权日高院答记者问……
区分企业法人与个人财产，保护知识产权，本质就是“定分止争”。这是国家在财产制度上规范各类民事主体的财产关系，确定财产归属，有利于避免财产纠纷。也是对合法经营财产的保护和鼓励，能够激发企业家的积极性和创造性，激励创新。从而促进我国经济社会持续健康发展。
确定财产归属，促进财产流通使用；
保护劳动、发明创造、保护和发展生产力；
激励人们创业创新。
产权制度是社会主义市场经济的基石。经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。（P13“相关链接”）
财产制度含义:
规范各类民事主体的财产关系，是一个社会得以稳定与发展 的基础性法律制度。
财产权含义：
物权、债权、知识产权 等能够给民事主体带来经济收益的权利。
3.保护财产权意义:
确定财产归属，促进财产流通使用；
保护劳动、发明创造、保护和发展生产力；
激励人们创业创新。
产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。
20240111
一、财产权
有恒产者才有恒心。定分止争，防止财产纠纷，可以激发社会创造财富的活力。
而对一般老百姓而言，最大的恒产就是房子。那么，就让我们从房子来谈谈如何定分止争！
20240111
议题一：
如何让买房买得放心？
定分止争——所有权
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俩人酒过三巡，胖虎说自己最近的生意出了点问题，想把手里的一套房子卖了。小新一听，自己正要买婚房，这不是得来全不费工夫吗。
于是两人根据法定流程，胖虎陪着小新签订了书面合同，给他查看了房产证。一起去房管局办了过户。
俗话说人生有四大幸事：久旱逢甘霖、洞房花烛夜、金榜题名时、他乡遇故知。今天的主人公一下次遇到了两个：
本来以为故事就是这种童话美满结局，没想到，小两口刚刚开始装修没两天，就出了事。
在北京打工的小新正要买婚房的时候，他乡遇故知：从前的发小胖虎。
以案说法1
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三人一对质才知道，原来，这个房子确实是这个男人的。他与胖虎本来也是朋友，因为一些原因，跟胖虎签订了借名买房协议，没想到胖虎竟然私自把不属于他的房子转手卖了！
小新和房子的主人都慌了，但是也都没法让步，毕竟都认为这是属于自己的财产。
一个男人哐哐敲开了他们新房的门，声称这个房子是他的，小两口无权入住。这可是把小新弄得满脸问号
议一议：那么，房子的所有权应该属于谁？
生活中我们要如何能才取得动产和不动产的所有权？
20240111
要回答这个问题，我们需要继续了解一些法律知识：
什么是所有权？
所有权是物权的一种……
物权的“物”分类:
和 。
含义：
物权是权利人依法对特定的物享有 和
的权利。
3.分类:
和 。
4.原则：
原则和 原则。
二、物权
动产
不动产
直接支配
排他
所有权
他物权
物权法定
平等保护
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不动产：指不能移动或可移动但移动就会损害其价值的物，一般指土地以及房屋、林木等地上定着物。
（具有固定、耐久、保值增值等特征）
动产：除了不动产以外的物。
名词点击：动产与不动产
回归教材：P14第一个探究与分享
P15“相关链接”
社交媒体账号、数字货币、网络游戏装备属于虚拟财产，并不是物，但仍有其价值。
民法典规定：法律对数据、网络虚拟财产的保护有规定的，依照其规定。
名词点击：动产与不动产
房子
土地
树木
书籍
存款
汽车
请判断哪些属于动产，哪些属于不动产？
不动产
不动产
不动产
动产
动产
动产
1.含义:是权利人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.分类:
（如文物、河流、矿藏等）
（如农村土地等）
（房子、车子等）。
3.保护原则:
原则：
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。
现在仔细了解一下所有权是什么？以及如何获得所有权：
国家所有（全民所有）
集体所有
私人所有
物权平等保护
二、所有权
注意：除法律特别规定某些财产只能归国家或者集体所有外，其余财产可以由各类主体享有所有权。
取得方式 法律规定的特殊情况 动产不动产善意取得制度
不动产 依法法律规定登记 国家所有的自然资源、依据法律文书取得的、因继承取得的，所有权可以不登记 根据《民法典311条规定：买方在①不知情情况下，②合法交易并支付相应③合理价格，并④完成不动产登记或动产交付同样取得所有权。（但是遗失物、赃物、埋藏物、失散的动物等不适合善意取得制度。）
动产 依照法律规定交付 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 4.所有权的取得:
所以，因为小新不知情、且以合理价格购得，并办理了登记过户。故小新获得房产属于善意取得不动产。
问题又来了，小新取得婚房不动产之后，
这个房产是属于小新的还是小新妻子的呢？
5.共有财产:
共有关系：生活中，可能由多人对同一财产享有所有权，从而形成共有关系。
家庭共有财产
夫妻共有财产
合伙人的共有财产。
所有权可以多人享有（共有财产）
二、所有权
因为小新与妻子是婚后取得的这套房子，故属于夫妻共同财产。
◆王某将一套商品房卖给丁某，丁某按合同约定支付了房价的80%，余款在办理产权过户手续时支付。王某将房屋钥匙交给丁某，供其先行入住。几个月后，王某又将同一房屋卖给刘某，并且到房管部门将产权过户到刘某的名下。刘某与丁某就该房屋的产权归属发生了争议。
◆陈某在电子市场碰到一名男子，该男子称自己有一台全新的笔记本电脑，可以市场价格的三折出售。陈某到其住处，付钱后取走电脑。三个月后，警察找上门来，原来该男子是一盗窃团伙成员，电脑是其行窃所得。警察将该电脑作为赃物扣押。
●以上案例所涉及财产的所有权分别属于谁 为什么买方付了钱不定能够取得所有权
●在生活中如何用法律保护自己的合法财产权益
以案说法2：胖虎非法倒卖成就了小新的婚房，无独有偶，刘某、陈某也遇到了小新这样的类似好事……（P14探究与分享）
房屋属于不动产,产权登记是不动产所有权转移的必要条件。该房屋产权已经过户到刘某名下，所以刘某能够取得该房屋所有权。丁某尽管订立合同在先，并且已经拿到钥匙入住该房屋，但并不能对抗刘某的权利。王某“一房二卖”,主观恶意非常明显,他应当向丁某退还购房款,并承担违约赔偿责任。
案例一
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笔记本电脑属于动产,动产的取得以交付作为所有权转移的条件。根据动产善意取得制度,买方如果是善意(不知道或者没有理由知道卖方不是所有权人）与之进行交易,并且支付了相应的价格,则同样能够获得该动产的所有权。但本案中，陈某从男子口中获悉,男子出卖的是全新的笔记本电脑,且按市场价格的三折出售,显然低于市场价格。故这一购买行为不属于动产善意取得,陈某不享有该笔记本电脑的所有权。且该笔记本电脑系赃物，公安机关可以将其作为赃物扣押。
案例二
知识梳理：财产权和物权的关系
财产权
（P5）相关链接
物权
最基本
的财产权
所有权
他物权
债权
知识产权
物权
法定
平等
保护
……
要求：物权的种类和内容必须由法律规定，不得任意创设。
要求：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或个人不得侵犯。
那么，物权中的——所有权和他物权有什么不同呢？
原则
小新很幸运，即便胖虎非法倒卖，房子所有权也是他的。因为他是按法律程序来购房的。
但是，生活中，如果你对房屋的物权了解不清晰，即便你按法律程序登记并交付，你可能也住不进去！那么，是谁“锁”住了房子的大门
20240111
议题二：
是谁“锁”住了房子的大门？
物尽其用——他物权
2006年，李先生与许女士在洪山区民政部门登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生共同居住的这套房屋赠与自己的弟弟许先生，不过李先生再婚之前可以一直住在这套房子里。2016年初，许女士病逝后，许先生和李先生因许女士的遗产纠纷“对簿公堂”。
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，新增了居住权的相关规定。
根据规定，居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及法院生效判决设立。无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记。
议学探究：
该案中李大爷没有许阿姨房屋的所有权，但有该房屋的居住权。这种居住权是属于哪种物权？
以案说法:——首例“居住权”案件
三、他物权
1.含义: 的物权，分为用益物权和担保物权。
2.用益物权——使用价值:
①含义：用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
②主要内容：
、 、 、
。
所有权之外
土地承包经营权
宅基地使用权
建设用地使用权
什么是他物权？
什么是用益物权？如何分类？
什么是担保物权？如何分类？
注意：用益物权不是所有权，其基本特征是：
没有所有权，不能处分；
以利用物的使用价值为目的；
以占有为条件。
居住权（新增）
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
——《中华人民共和国土地管理法》第二章第九条
用益物权内容 主体 权利内涵 法律保护
土地承包 经营权 农民 我国实行农村土地承包经营制度，法律保护农村土地承包关系长期稳定。 《土地承包法》核心是赋予农民长期而有保障的土地承包经营权。
宅基地 使用权 农民 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 农村村民有权长期占有和使用宅基地。
宅基地使用权不得单独转让（与住房同时转让）
一户一宅；出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
被征收征用的，有权获得合理补偿。
建设用地 使用权 权利人 权利人依法利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利 人们从开发商那里购买商品房，并且办理转移登记和取得不动产权属证书之后，既拥有商品房的所有权，又合法享有该商品房所在地块的建设用地使用权。
概念区分
3.担保物权——交换价值
①含义：担保物权是为了确保债权的实现而在他人财产上设立的物权。
②主要内容：包括 、 等（属于债权人，不属于债务人）
③抵押和质押
抵押：债务人或者第三人 ，将该财产作为债权的担保。（如房子抵押银行贷款）
质押：债务人或者第三人将其 ，将该动产作为债权的担保(债权、股权、知识产权等也可以进行质押担保)。（如股票质押给别人）
什么是他物权？
什么是用益物权？如何分类？
什么是担保物权？如何分类？
抵押权
质权
三、他物权
动产移交债权人占有
不转移财产的占有
概念区分
抵押 质押
针对对象不同 针对不动产或价值较大的动产 通常是普通动产
关于抵押物的占有 债权人并不直接占有抵押物，抵押要登记才生效 只需占有质物
即可
如何实现 通过法院申请拍卖 多直接变卖
债务人不履行债务时 债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款 优先受偿 债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿
小汪家户口在农村，举家进城做生意，在城里购置了两套商品房，在农村老家还有老宅和两亩承包地。
为做大生意，小汪向银行贷款一笔资金，并以自家的一套商品房作为抵押物，不久后，因资金周转不灵，小汪无力偿还银行贷款。
议一议：
此案例中涉及哪些财产权利 其中他物权有哪些？
小汪无力偿还贷款后，银行有权如何处理？
回归教材：P15第二个“探究与分享”（稍作改动）
小汪家户口在农村，举家进城做生意，在城里购置了两套商品房，在农村老家还有老宅和两亩承包地。为做大生意，小汪向银行贷款一笔资金，并以自家的一套房子作为抵押物，不久后，因资金周转不灵，小汪无力偿还银行贷款。
议一议：
此案例中涉及哪些财产权利 其中他物权有哪些？
小汪无力偿还贷款后，银行有权如何处理？
知识迁移
商品房所有权、商品房建设用地权（他物权）
老宅所有权、宅基地使用权（他物权）
土地承包经营权（他物权）
银行作为债权人可以行使抵押权,通过向法院申请拍卖、变卖房屋，用房屋拍卖、变卖取得的价款受偿。
知识梳理
财产权
物权
所有权
他物权
债权
知识产权
含义
分类
保护原则
所有权的取得
共有财产
1.含义
2.用益物权
①土地承包经营权
②宅基地使用权
③建设用地使用权
④居住权
①抵押
②质押
3.担保物权
……
课堂练习
1王某从村集体承包一片山地用来种番石榴，果园收入颇为理想。今年初，王某从李某手中买下一辆新能源汽车，以资金周转为由提出先付5万，双方约定一个月内付清余款10万元。王某拿到李某交付的车后，开车前往城里，以自己的一套房子为抵押向银行贷款30万元，用来扩大果园的经营规模。对上述材料理解正确的是（ ）
①王某取得该片山地的用益物权
②余款付清后王某才能获得汽车的所有权
③签订贷款合约后银行拥有王某房子的质押权
④若王某无法还贷银行可对房子主张优先受偿权
A．①② B．①④ C．②③ D．③④
B
【解析】①：土地承包经营权属于用益物权，王某承包山地种植番石榴的经营权属于用益物权，①正确。②：对于动产，一般来说，所有人按照转让财产所有权的意图，直接把财产交给对方占有，对方就取得了该财产的所有权。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，因此，李某已将新能源汽车交付王某，王某就取得该车所有权，而不是待余款付清后才获得所有权，②错误。
③：楼房属于不动产，只能抵押，不能质押，银行拥有抵押权，③错误。
课堂练习
2. 甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。后丙表示想购买此画，甲因丙出的价款更高当即决定卖给丙，两人一手交钱一手交货，完成了交易。此时该名画的所有权属于（ ）
A．甲 B．乙 C．丙 D．乙、丙共同所有
C
【解析】ABCD：对于动产，所有人按照转让财产所有权的意图，直接把财产交给对方占有，对方就取得了该财产的所有权。甲与乙订立买卖合同，但是甲未交付名画，因此，此时名画的所有权仍归甲。后来，甲与丙又订立买卖合同，并交付了名画，因此最终该名画的所有权归丙。C正确，ABD错误。
课堂练习
3.刘某到商场购买一套豪华沙发，交钱后,商场因业务繁忙无法当天出货,于是与刘某商定:第二天将刘某选好的沙发送到刘某住处。第二天，商场派出送货的车辆与他车相撞起火，沙发被烧毁。对此，下列说法正确的是（ ）
①被烧毁的沙发的所有权已经属于刘某
②刘某有权要求商场重发一套同款沙发
③沙发被烧毁,刘某和商场应共担损失
④将沙发交付给刘某是商场应尽的义务
A．①③ B．①④ C．②③ D．②④
D
【解析】动产所有权的取得应当依照法律规定交付，材料中的沙发属于动产，但该沙发没有送到刘某家中，意味着交付没有完成，所有权不属于刘某，故①说法错误。刘某到商场购买一套豪华沙发，已经交付款项，那么商场也应当履行将沙发交付给刘某的义务，但由于商场派出送货的车辆与他车相撞起火，沙发被烧毁，那么商场应当承担赔偿损失的责任，刘某有权要求商场重发一套同款沙发，故②④说法正确。沙发被烧毁是商场的责任，刘某没有过错，不必承担损失，故③说法错误。
课堂练习
4.陈老伯因感激保姆张某多年来对自己的精心照料,不顾其儿子小陈的反对，将自己拥有的一套房产赠与张某，并办理了公证，但未办理产权过户手续。不久，为阻止保姆张某拿到房产，小陈从家中偷出相关证件，将该套房以80万元的市场价卖给了不知情的李某，并协助他办理了过户手续。对此认识正确的有（ ）
①陈老伯拥有该套房产的所有权，有权利依照自己意愿作出处分，赠与张某
②张某通过赠与公证，获得了该套房产的所有权
③李某属于善意第三人，且已办理了该套房产的过户手续，取得其所有权
④小陈作为法定继承人拥有该套房屋的所有权，可以任意处置该房产
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
B
【解析】本案中保姆张某办理了公证，但未办理产权过户手续，不知情的李某获得了该套房产的所有权；陈老伯拥有该套房屋的所有权，可以任意处置该房产，故②④不选。陈老伯拥有该套房屋的所有权，有权利依照自己意愿作出处分，赠与张某；李某属于善意第三人，且已办理了该套房产的过户手续，取得其所有权，故①③正确。
课堂练习
5.王某将自己在村里的一间自建房卖给了本村正在申请宅基地的村民李某，依法办理了过户手续。后来，李某因开办生态休闲农场急需筹钱，把该房屋抵押给了银行。李某想继续申请宅基地，但是被村委会拒绝了。对此，以下说法正确的是（ ）
①王某通过卖房转让了宅基地的所有权
②李某无权继续申请宅基地，村委做法正确
③李某拥有房屋的抵押权，还清贷款前房屋所有权归银行
④若李某无法按期偿还贷款，银行有权以拍卖该房屋的价款优先受偿
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
C
【解析】①：宅基地的所有权属于集体①错误。②：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，因此村委做法正确，②说法正确。③④：银行拥有房屋的抵押权，但房屋所有权仍归李某，若李某无法按期偿还贷款，银行有权以拍卖该房屋的价款优先受偿，③说法错误，④正确。
课堂练习
6.贾某为脱贫致富，从村集体承包一片土地和植当地特色水果，因交通改善销路打开，打算扩大生产，需要资金，遂将城里自己的一套房屋设定抵押，获得银行贷款50万元。下列对材料中所涉及的物权分析正确的是（ ）
①把城里房屋抵押给银行后，贾某拥有了抵押权
②贾某承包土地获得的土地承包经营权属于用益物权
③如果贾某无力偿还贷款，那么被抵押的房屋所有权归银行
④贾某把一批水果卖给林某，交付完成后林某就获得水界所有权
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
C
【解析】贾某把城里房屋抵押给银行后，银行对房屋享有抵押权，①不符合题意。土地承包经营权属于用益物权，②符合题意。在抵押担保中，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，③说法借误。材料中水果作为动产交付完成后，所有权就实现了转移。④符合题意。
课堂练习
7.村民张亮在农村老家宅基地上有一处自建住房，并承包村里土地20亩。三年前张亮到县城打工，在县城购买商品房一套，后张亮决定将县城商品房转卖给同村的杨国福，杨国福按照合同支付了全部房款，然后搬进了该套房子居住，但尚未进行房屋转让登记。根据材料,以下说法正确的是（ ）
①张亮拥有农村自建住房所在土地的宅基地使用权
②张亮拥有承包土地的所有权
③房屋转让时，转让的是该房屋的所有权和土地的建设用地使用权
④付完房款后，杨国福即获得该套房屋的所有权
A．①③ B．①④ C．②③ D．②④
A
【解析】张亮拥有农村自建住房所在土地的宅基地使用权，但不拥有所有权，土地的所有权归集体所有，①观点正确，②观点错误。房屋转让时，转让的是该房屋的所有权和土地的建设用地使用权，③观点正确。房屋属于不动产，不动产所有权的取得必须依照法律规定进行登记，而杨国福按照合同支付了全部房款，但尚未进行房屋转让登记，因而没有获得该套房屋的所有权，④观点错误。
8.阅读材料，完成下列要求。
赵先生为某小区业主，2017年，其向开发商购买了一处车位的使用权。2025年8月，赵先生购买了新能源汽车，需要在自用车位安装充电桩，随后赵某向该小区业主委员会提出申请并要求出具同意的材料。但该小区业委会认为小区设施较为老旧，与充电桩安装无合适配套，新能源汽车及其充电过程具有一定安全隐患，加上大部分业主投票表决不同意在地下车库安装充电桩，故业委会拒绝配合梁某的安装请求。赵先生与业委会协调多日未果后，向当地人民法院提起诉讼，要求业委会配合其办理充电桩的相关安装手续。
结合材料，运用《法律与生活》的知识，分析被告是否应协助原告出具证明材料。
课堂练习
参考答案
①该案中被告业委会应协助出具证明材料给原告赵某。
②赵某对自家车位享有所有权，对车位有占用、使用的权利，有权安装充电桩，另该事件不属于业主共同决定的重大事项，业委会无权各种理由拒绝。
③民事活动应贯彻绿色原则，对符合安装条件的新能源汽车充电桩予以支持和配合。

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