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学习单元课堂教学方案（教案）设计
第 周 项目八任务一契税 学 时：1
学习单元名称 契税
单元学习目标 1.熟悉不动产交易过程买卖双方涉及的主要税种 2.掌握契税纳税人、计税依据及应纳税额计算
本单元项目或学习性工作任务设计 契税征税范围、税税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
重点难点 及解决方法 重点：契税应纳税额计算 学习重点解决方法：讲解与案例 难点：契税征收制度中的特殊规定 学习难点解决方法：练习
本单元 学习素材 1．文档图片 2．音频视频 3．动画仿真
学习 活动 组织 实施 本单元学习内容设计 时间安排 辅助学习手段
上次学习内容简要回顾 上一单元学习个人所得税税法规定。
本单元学习任务导入（或案例解析） 【引例】李先生是个体工商户，2019年3月1日签订购房合同，购买了一处门面房。请问作为购房人的李先生需要缴税吗？如果需要，应该缴纳哪些税？
本单元学习内容（含重点突出、难点突破） 契税纳税义务人、征税范围、税率及税额计算
本单元学习内容简要小结 本单元主要学习契税的税收制度，应掌握其税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
本单元作业、训练、讨论 等环节安排 作业：云课堂作业
单元学习 过程反思 重点掌握契税纳税人、征税对象、计税依据和减免税优惠的规定。
项目八不动产涉税实务
任务一 契税
一、契税纳税义务人
二、契税征税对象
（一）属于契税征税对象
契税的征税对象包括：
1.国有土地使用权出让。对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
2.国有土地使用权转让。
3.房屋买卖、赠与、交换。
以下列方式转移土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与：
1.以土地、房屋权属作价投资、入股。
2.以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋。
3.以获奖方式承受土地、房屋权属。
4.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（二）不属于契税征税对象
1.农村集体土地承包经营权的转移。
2.土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、出租、抵押。
3.以自有房产作股投入本人独资经营的企业。
4.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属。
（三）契税税收优惠
三、契税税率
契税实行3%-5%的幅度比例税率，由省、自治区、直辖市人民政府根据其经济发展的实际情况，在规定的税率幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、契税应纳税额计算
（一）计税依据
按照土地、房屋权属转移方式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多付的货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。
5.房屋附属设施征收契税的依据：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用于房屋相同的契税税率。
6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。
（二）应纳税额计算
契税应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
五、契税征收管理
（一）纳税义务发生时间
契税纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。
（二）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税管理机关核定的期限内缴纳税款。
（三）纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。征收机关可以根据征收管理的需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（四）纳税申报
1.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
2.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
（五）征收管理
纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
学习单元课堂教学方案（教案）设计
第 周 项目八任务二印花税 学 时：1
学习单元名称 印花税
单元学习目标 掌握印花税的基本知识，能根据相关规定正确计算印花税应纳税额.
本单元项目或学习性工作任务设计 印花税征税范围、税税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
重点难点 及解决方法 重点：印花税应纳税额的计算 学习重点解决方法：讲解与案例 难点：计税依据的一般规定与特殊规定 学习难点解决方法：练习
本单元 学习素材 1．文档图片 2．音频视频 3．动画仿真
学习 活动 组织 实施 本单元学习内容设计 时间安排 辅助学习手段
上次学习内容简要回顾 上一单元学习了土地增值税税征收制度、应纳税额的计算及税收优惠与征收管理的规定。
本单元学习任务导入（或案例解析） 【引例】上述任务中的李先生为什么在买卖、出租门面房时都要缴纳印花税。什么是印花税？我国现行的印花税对哪些行为征税，为什么称之为印花税？
本单元学习内容（含重点突出、难点突破） 1.印花税认知 2.印花税应纳税额计算 3.印花税征收管理
本单元学习内容简要小结 本单元主要学习印花税税收制度，应掌握其税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
本单元作业、训练、讨论 等环节安排 作业：云课堂作业
单元学习 过程反思 印花税的纳税人规定比较特殊，当事各方均需计算缴纳。
任务二 印花税
一、印花税纳税义务人和扣缴义务人
（一）纳税义务人
印花税的纳税义务人，按所书立、使用、领受的应税凭证不同，又可分为以下六类：
1.立合同人。指合同的当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，不包括合同的担保人、证人、鉴定人。各类合同包括买卖、借款、融资租赁、租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、财产保险合同共11类合同。当事人的代理人有代理纳税义务。
2.立据人。指书立产权转移书据的单位和个人。如土地、房屋转移过程中买卖双方的当事人。
3.立账簿人。指开立并使用营业账簿的单位和个人。如某企业因生产、经营需要，设立了营业账簿，该企业为印花税的纳税人。
4.领受人。指领取或接受并持有权利、许可证照的单位和个人。如领取营业执照的单位和个人，为印花税的纳税人。
5.使用人。指在国外书立、领受，但在国内使用应税凭证的单位和个人，其纳税人是使用人。
6.各类电子应税凭证的签订人。指以电子形式签订的各类应税凭证的当事人。
（二）扣缴义务人
　　证券登记结算机构为证券交易印花税的扣缴义务人。
二、印花税征税范围
我国经济活动中发生的经济凭证种类繁多，数量巨大，现行的印花税采取列举的方式，只对法律规定中列举的凭证征税，没列举的不征税。列举的凭证分为五大类，具体征税范围如下：
（一）合同
1买卖合同。包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同；还包括出版单位与发行单位之间订立的图书、报纸、期刊和音像征订凭证。例如订购单、订数单等。
发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同，按买卖合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不征收印花税。
2.借款合同。包括银行及其他金融组织与借款人（不包括银行同业拆借）所签订的合同，以及只填开借据并作为合同使用、取得银行借款的借据。
3.融资租赁合同。
4.租赁合同。包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，还包括企业、个人出租门店、柜台等签订的合同，但不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同。
5.承揽合同。包括加工、定做、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同。
6.建设工程合同。包括勘察、设计、建筑、安装工程承包合同的总包合同、分包合同和转包合同。
7.运输合同。包括民用航空、铁路运输、海上运输、公路运输和联运合同。
8.技术合同。包括技术开发、转让、咨询、服务等合同。
技术转让合同，包括专利申请权转让和非专利技术转让所书立的合同，但不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同。后者适用于“产权转移书据”。
技术咨询合同，是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。但一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。
技术服务合同，包括技术服务合同、技术培训合同和技术中介合同。
9.保管合同。包括保管合同和作为合同使用的仓单、栈单等。
10.仓储合同。
11.财产保险合同。包括财产、责任、保证、信用保险等合同。
（二）产权转移书据
产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。我国印花税的产权转移书据包括土地使用权出让和转让书据；房屋等建筑物、构筑物所有权、股权（不包括上市和挂牌公司股票）、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据。
（三）营业账簿
营业账簿，指单位或个人记载生产经营活动的财务会计核算账簿。按其反映的内容不同，分为资金账簿和其他账簿。
资金账簿，是反映生产经营单位“实收资本”和“资本公积”金数额增减变化的账簿。其他账簿，指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。
按法律规定，对资金账簿征收印花税，对其他账簿免征印花税。
（四）权利许可证照
包括政府部门发给的不动产权证书、营业执照、商标注册证、专利证书等。
(五)证券交易
证券交易指在依法设立的证券交易所上市交易或在国务院批准的其他证券交易所转让公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。
三、印花税税目与税率
印花税共有15个税目，采用比例税率和定额税率两种形式。比例税率分为0.05‰、0.25‰、0.3‰、0.5‰、1‰五档，适用于各类合同、产权转移书据、资金账簿、证券交易。定额税率为每件应税凭证5元，适用于权利、许可证照。
五、印花税税收优惠
六、印花税应纳税额计算
（一）计税依据的确定
1.应税合同的计税依据，为合同列明的价款或报酬，不包括增值税税款；合同中价款或报酬与增值税税款未分开列明的，按合计金额确定。
2.应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据列明的价款，不包括增值税税款；产权转移书据中价款与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。
3.应税营业账簿的计税依据，为营业账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额。
4.应税权利、许可证照的计税依据，按件确定。
5.证券交易的计税依据，为成交金额。以非集中交易方式转让证券时无转让价格的，按办理过户登记手续前一个交易日收盘价计算确定计税依据；办理过户登记手续前一个交易日无收盘价的，按证券面值计算确定计税依据。
6.同一应税凭证载有两个或两个以上经济事项并分别列明价款或者报酬的，按各自适用税目税率计算应纳税额；未分别列明价款或报酬的，按税率高的计算应纳税额。
7.同一应税凭证由两方或两方以上当事人订立的，按各自涉及的价款或报酬分别计算应纳税额。
（二）应纳税额的计算
1.应税合同的应纳税额＝价款或报酬×适用税率
2.应税产权转移书据的应纳税额＝价款×适用税率
3.应税营业账簿的应纳税额＝（实收资本＋资本公积）×0.25‰
4.应税权利、许可证照的应纳税额＝凭证件数×固定税额（5元）
5.证券交易的应纳税额＝成交金额×适用税率
学习单元课堂教学方案（教案）设计
第 周 项目八任务三房产税 学 时：1
学习单元名称 房产税
单元学习目标 掌握房产税相关规定、正确计算房产税
本单元项目或学习性工作任务设计 掌握房产税税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间
重点难点 及解决方法 重点：房产税应纳税额的计算 学习重点解决方法：讲解与案例 难点：从租计征与从价计征 学习难点解决方法：练习
本单元 学习素材 1．文档图片 2．音频视频 3．动画仿真
学习 活动 组织 实施 本单元学习内容设计 时间安排 辅助学习手段
上次学习内容简要回顾 上一单元学习了契税征收制度
本单元学习任务导入（或案例解析） 【引例】任务一中的个体工商户李先生2019年3月1日购买了一处门面房，当月办妥产权转移手续，于2019年4月将门面房出租。请问李先生出租门面房需要缴纳哪些税？
本单元学习内容（含重点突出、难点突破） 1.房产税认知 2.房产税应纳税额计算 3.房产税征收管理
本单元学习内容简要小结 本单元主要学习房产税税收制度，应掌握其税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
本单元作业、训练、讨论 等环节安排 作业：云课堂作业
单元学习 过程反思 需要结合沪渝两地的房产税改革和我国目前房地产调控相关政策进行学习和掌握。
任务三 房产税
一、房产税纳税义务人
二、房产税征税范围
（一）房产税征税范围
房产税以房产为征税对象。
（二）房产税税收优惠
三、房产税税率
房产税有两种计税方法，按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。
房产税对从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率：从价计征税率1.2%；从租计征税率12%。
对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。对企业事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
四、房产税应纳税额计算
（一）计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。
1.计税价值：从价计征房产税的计税依据为房产的计税价值，房产的计税价值为房产余值，房产余值=房产原值—扣除比例。
（1）房产原值，是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（2）扣除比例，即一次扣除房产原值的10%-30%。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（3）投资联营房产的计税规定：①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，由被投资方按房产余值计征房产税；②以房产投资，收取固定收入、不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计缴房产税。
（4）对融资租赁的房屋，按房产余值缴纳房产税。
2.租金收入：从租计征房产税的计税依据为以房产的租金收入。
房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金从租计征。
（二）应纳税额计算
1.从价计征应纳税额计算公式：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
2.从租计征应纳税额计算公式：
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
五、房产税征收管理
（一）纳税义务发生时间
（二）纳税期限
（三）纳税地点
（四）纳税申报
学习单元课堂教学方案（教案）设计
第 周 项目八任务四城镇土地使用税 学 时：1
学习单元名称 城镇土地使用税
单元学习目标 掌握城镇土地使用税基本知识，能根据相关规定正确计算城镇土地使用税应纳税额，熟练填制纳税申报表，正确进行纳税申报。
本单元项目或学习性工作任务设计 掌握城镇土地使用税征税范围、税税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
重点难点 及解决方法 重点：城镇土地使用税应纳税额的计算 学习重点解决方法：讲解与案例 难点：城镇土地使用税的特殊规定 学习难点解决方法：练习
本单元 学习素材 1．文档图片 2．音频视频 3．动画仿真
学习 活动 组织 实施 本单元学习内容设计 时间安排 辅助学习手段
上次学习内容简要回顾 上一单元学习了房产税征收制度、应纳税额的计算及税收优惠与征收管理的规定。
本单元学习任务导入（或案例解析） 【引例】任务一中的个体工商户李先生2019年3月1日购买了一处门面房，李先生拥有此处门面房每年需缴纳哪些税？
本单元学习内容（含重点突出、难点突破） 1.城镇土地使用税纳税人 2.城镇土地使用税应纳税额计算 3.城镇土地使用税征收管理
本单元学习内容简要小结 本单元主要学习城镇土地使用税税收制度，应掌握其税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
本单元作业、训练、讨论 等环节安排 作业：云课堂作业
单元学习 过程反思 城镇土地使用税需要掌握其征税范围、计税依据、税额的计算、减免税优惠、征收管理等的规定。
任务四 城镇土地使用税
一、城镇土地使用税纳税义务人
二、城镇土地使用税征税范围
（一）征税范围
城镇土地使用税的征税范围，包括城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。
（二）税收优惠
三、城镇土地使用税税率
城镇土地使用税采用地区幅度差别的定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。标准具体规定如下：
1.大城市l.5～30元；
2.中等城市1.2～24元；
3.小城市0.9～18元；
4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
四、城镇土地使用税应纳税额计算
（一）计税依据
城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量单位标准为每平方米。具体办法如下：
1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3.尚未核发出土地使用证书的，由纳税人申报土地面积据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
（二）应纳税额计算
城镇土地使用税的应纳税额是以纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额。其计算公式为：
全年应纳税额=实际占用的应税土地面积（平方米）×适用税额。
五、城镇土地使用税征收管理
（一）纳税义务发生时间
（二）纳税期限
城镇土地使用税按年计征，分期缴纳。具体缴纳期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定，目前，各地一般规定城镇土地使用税为每个季度缴纳一次或每半年缴纳一次。每次征期15天或1个月。
（三）纳税地点
城镇土地使用税纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。
纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关纳税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。
（四）纳税申报
城镇土地使用税的纳税人应按条例的有关规定及时办理纳税申报，如实填写纳税申报表。
学习单元课堂教学方案（教案）设计
第 周 项目八任务五土地增值税 学 时：1
学习单元名称 土地增值税
单元学习目标 掌握土地增值税的基本知识，能根据相关规定正确计算土地增值税应纳税额。
本单元项目或学习性工作任务设计 土地增值税征税范围、税税率、计税依据、应纳税额的计算
重点难点 及解决方法 重点：土地增值税应纳税额的计算 学习重点解决方法：讲解与案例 难点：土地增值税征收制度中的特殊规定 学习难点解决方法：练习
本单元 学习素材 1．文档图片 2．音频视频 3．动画仿真
学习 活动 组织 实施 本单元学习内容设计 时间安排 辅助学习手段
上次学习内容简要回顾 上一单元学习了城镇土地使用税征收制度、应纳税额的计算及税收优惠与征收管理的规定。
本单元学习任务导入（或案例解析） 【引例】任务一中的李先生2020年5月将门面房出售，这项业务李先生又要缴纳哪些税？
本单元学习内容（含重点突出、难点突破） 土地增值税认知 土地增值税采用四级超率累进税率。 2. 土地增值税应纳税额计算 具体的计算步骤如下： 计算扣除项目金额： 计算增值额：增值额＝收入额－扣除项目金额 计算增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额 确定适用税率及扣除率：依据计算的增值率，按表9-1确定适用税率及速算扣除系数 计算应纳税额：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算
本单元学习内容简要小结 本单元主要学习土地增值税的税收制度，应掌握其税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
本单元作业、训练、讨论 等环节安排 作业：云课堂作业
单元学习 过程反思 土地增值税税需要掌握其征税范围、计税依据、税额的计算、减免税优惠、征收管理等的规定。
任务五 土地增值税
一、土地增值税纳税义务人
二、土地增值税征税范围
1.转让国有土地使用权。
2.地上的建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。“地上的建筑物”，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”，指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
3.存量房地产的买卖。存量房地产指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。
小提示：国有土地使用权出让，出让方不征收土地增值税，但受让方要征收契税。国有土地使用权转让，出让方征收土地增值税，受让方征收契税。
三、土地增值税税率
土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国目前唯一一个采用超率累进税率的税种。
1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
四、土地增值税应纳税额计算
（一）计税依据
1.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人转让房地产取得的应税收入不含增值税。
2.扣除项目的确定
（1）新建房地产转让，可扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额。
② 房地产开发成本。
③ 房地产开发费用。
④与转让房地产有关的税金。
（2）存量房地产转让，可扣除项目：
①旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
②取得土地使用权所支付的地价款或出让金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
③按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金。
（二）应纳税额计算
土地增值税具体的计算步骤如下：
1.计算扣除项目金额：
2.计算增值额：增值额＝房地产转让收入额－扣除项目金额
3.计算增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额
4.确定适用税率及扣除率：依据计算的增值率，按表7-1确定适用税率及速算扣除系数
5.计算应纳税额：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：应纳税额＝增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%而未超过100%的：应纳税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%而未超过200%的：应纳税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的：应纳税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%
五、土地增值税征收管理
（一）纳税地点
的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。“房地产所在地”，指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，按房地产所在地分别申报纳税。纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
1.纳税人是法人的,当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2.纳税人是自然人的,当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
（二）纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据规定确定。

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