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第二章 谁动了我的兔子
——物权法律制度
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第三节 它山之石可以攻玉
——用益物权
一．用益物权概述
二．土地承包经营权
三．建设用地使用权
四．地役权
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一．用益物权概述
（一）用益物权的概念
（二）用益物权的种类
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（一）用益物权的概念
是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权具有如下特征：
1．用益物权是他物权、有期限物权；这是区别于所有权具有的完整性、永久性的特点。
2．用益物权主要是不动产物权；结合《物权法》的相关规定，用益权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、宅基地使用权和自然资源使用权。
3．用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容；并以对物的占有为前提。这是区别于担保物权注重物的交换价值的特点。
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（二）用益物权的种类
我国《物权法》规定了四种主要的土地用益物权，有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
同时，规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等自然资源使用权。
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二．土地承包经营权
是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有的占有、使用、收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
土地承包经营者主体原则上为农村集体经济组织成员，但对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地通过招标、拍卖等公开竞价方式直接取得承包经营权的主体不限于农村集体经济组织成员，还包括农村集体经济组织以外的自然人、法人和其他组织。
土地承包经营权通过订立承包合同方式确立，并自土地承包经营权合同生效时设立。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期内发包人不得调整、收回承包地。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
土地承包经营权人依法有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照规定获得相应补偿。
案例分析
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案例分析
1993年3月19日，陈某与其所在的村民组签订了土地承包合同，约定村民组将12.5亩可耕地承包给陈某建苹果园，承包期为14年，从1992年9月30日至2006年9月30日止。合同期满后，陈某仍想继续承包该块土地，就与村民组协商续签合同，但村民组不同意陈某的要求。陈某为此向某法院起诉，认为我国《农村土地承包法》及最高人民法院的相关司法解释中规定，承包合同约定或者土地承包经营权证等证书记载的期限短于农村土地承包法规定的30年期限，承包方请求延长的，应予以支持。依上述法律规定，陈某作为承包方申请将原14年承包期限延长至30年，村民组应当同意。法院经审理认为，陈某和村民组签订土地承包合同的期限系1993年3月19日，但我国《农村土地承包法》自2003年3月1日起施行，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年9月1日起施行。依据法不溯及既往的原则，陈某与村民组签订的14年期承包合同不应当适用上述法律关于土地承包期限的规定内容。现14年承包期满，双方权利义务已经终止，且村民组不同意与陈某续签合同，故法院判决驳回原告陈某的诉讼请求。
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三．建设用地使用权
（一）建设用地使用权的概念及范围
（二）建设用地使用权的取得
（三）建设用地使用权的流转
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（一）建设用地使用权的概念及范围
建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
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(二)建设用地使用权的取得
建设用地使用权的取得可以采取出让或者划拨等方式。其中，划拨方式是无偿取得使用权，因此，法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
设立建设用地使用权的，应当向登记机构办理登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
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（三）建设用地使用权的流转
权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，使用权人有权以书面合同形式将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
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四．地役权
地役权是指地役权人按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。
地役权产生于两个不动产之间，提供便利的不动产称为供役地，利用便利的不动产称为需役地。地役权因设定行为而取得。
设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权不得单独转让、不得单独抵押。
案例分析
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案例分析
某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一制衣厂平房，为了该住宅业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在10年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。
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第四节 债权的保险箱——担保物权
一．担保物权的概念
二．担保物权的种类
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一．担保物权的概念
担保物权，是指为了保证债权的实现，担保债权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。
这里的债务人或第三人为担保人，债权人为担保权人，债务人或第三人的特定财产为担保物。
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二．担保物权的种类
1.抵押权
2.质权
3.留置权
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1.抵押权
抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
可以抵押财产的范围包括：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
不得抵押的财产：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
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2.质权
质权，又称质押权，是指为担保债务的清偿，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人有权就该动产或者权利优先受偿的权利。这里的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产或者权利为质押财产。质权包括动产质权和权利质权。法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
下列权利可以出质：①汇票、支票、本票；②债券、存款单；③仓单、提单；④可以转让的基金份额、股权；⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；⑥应收账款；⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
质权自出质人交付质押财产时设立。
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3.留置权
留置权，是指债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该财产优先受偿的权利。其中，债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
留置权的标的物以动产为限，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。同时，
留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
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