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第二章 谁动了我的兔子
——物权法律制度
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第二节 物权法的核心制度
——所有权
一．所有权的概念
二．所有权的权能
三．所有权的类型
四．建筑物区分所有权
五．相邻关系
六．共有
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一．所有权的概念
是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
物权法中的所有权制度是物归其主的核心制度。
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二．所有权的权能
所有权有四项积极权能分别为：
占有 、 使用 、 收益 、 处分
案例分析
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占有
所谓占有是民事主体对于标的物实际上的占领、控制。占有权能在一定条件下可以与所有权分离。
所有人占有、非所有人占有
合法占有、非法占有
善意占有、恶意占有
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使用
是指依照物的性质和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。
使用权能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
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收益
是指收取标的物的孳息。
收益权能一般由所有人行使，他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，收益归所有人所有。
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处分
是决定财产事实上和法律上命运的权能。
处分分为事实上的处分和法律上的处分。前者是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭；后者指通过某种法律行为处置财产，也就是改变标的物的权利归属状态。
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案例分析：儿子房屋卖与他人 不知情父母拒搬迁
2001年5月，程先生和张女士夫妇通过拆迁安置方式，取得了一中一小的两套住房，由于补贴超面积，已经工作的儿子程辉（化名）支付了部分房款，在办理房屋产权时，一套中户型房屋的产权单独在儿子程辉名下。现年30余岁的程辉由于没有正常工作又游手好闲，近年来父母一直与儿子程辉居住在一起，照顾其生活。但不改赌博陋习的程辉不听父母的劝告，反而以高利贷借钱，因还不出高额债务，程辉于2006年5月将该房屋以40万元价格出售给周先生。同年8月，周先生通过房产交易部门，对该房屋取得登记权利人为其本人的房地产权证。程辉卖房后经与周先生商量租借一年，2007年9月，周先生在收回房屋时发现有人在房屋内居住。而程辉卖房没有告诉父母，程先生和张女士感到很突然，不相信也不同意搬离该房屋，周先生经多次要求腾空并迁出该房屋未果。故周先生以排除妨害为由，请求法院判令程先生和张女士搬离该房屋。程先生和张女士认为，该房屋是他们通过拆迁安置方式取得的，并一直居住至今，周先生是以欺骗的方式取得该房屋的，故不同意迁出该房屋。
法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产的权属证书是权利人享有不动产物权的证明。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。周先生基于对不动产登记的信赖，以合法买卖的形式取得了该房屋的房地产权证。被告以其辩称事由拒绝迁出该房屋，显然侵犯了原告对该房屋享有的所有权，应当承担相应的民事责任。
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三．所有权的类型
我国现行法律对于所有权的分类主要依据所有制形态而进行的，据此所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权、私人所有权和法人所有权等。
（一）国家所有权
（二）集体组织所有权
（三）私人所有权
（四）企业出资人权利、法人财产权、社会团体财产权
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（一）国家所有权
1． 国家所有权的概念
2．国家所有权的范围
3．国家所有权的保护
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1． 国家所有权的概念
国家所有权是指国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的，依照其规定。
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2．国家所有权的范围
定国家所有权的客体范围包括：①矿藏、水流、海域；②城市的土地及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；③森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但法律规定属于集体所有的除外；④野生动植物资源；⑤无线电频谱资源；⑥法律规定属于国家所有的文物；⑦国防资产；⑧法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。
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3.国家所有权的保护
（1）法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
（2）国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
（3）履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
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（二）集体组织所有权
1.集体组织所有权的概念
是指集体组织对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。
2.集体财产的范围
包括：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；④集体所有的其他不动产和动产。
3.集体财产的保护
集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
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（三）私人所有权
1.私人所有权的概念
是指私人对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。
2.私人财产的范围
私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
3.私人所有权的保护
私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
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四．建筑物区分所有权
是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
（一） 专有部分的所有权
（二）共用部分的共有权
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(一) 专有部分的所有权
是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有。
业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：
①业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
②业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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（二）共用部分的共有权
建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。
共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。
1．业主共有财产部分
2．业主对共有部分的权利和义务
3．对共有部分的管理
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1．业主共有财产部分
主要包括：①建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外；②建筑区划内的绿地，但法律规定为属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；④占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；需要注意的是，《物权法》七十四条明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。然后才能对外出售、出租。
共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
案例分析
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案例分析：顶楼业主霸占房顶引众怒
青田县鹤城镇花园降9号4栋的21户业主，基本是邮政电信系统的职工和家属，在邮政电信没有“分家”前，很多住户还都在同一个单位上班。但在2007年6月前后，住在4栋的业主却因为屋顶晒台的使用问题发生纠纷。楼下的住户有一天突然发现，通往房顶的门被顶楼的3户业主锁住了，其中一户业主还在房顶的晒台上盖起来违章建筑。顶楼住户的做法让楼下业主很生气，4栋屋高8层，地势相对较低，周边被高楼阻挡，采光性不是很好，平日里楼下业主的衣服被子都晒在屋顶，现在晒台让顶楼的业主占去了，他们当然不答应。在与顶楼住户交涉无果后，楼下业主向主管部门投诉。当地建设局随后向顶楼住户下达整改通知书，责令3家住户恢复屋顶晒台原状，但一直没有得到回应。再向顶楼3家住户发出律师函，要求对方立刻将房顶大门打开供全体住户共同管理、使用的要求再次遭拒后，楼下16家住户集体向丽水青田县法院提起诉讼。楼下住户认为，根据我国《物权法》有关规定，楼下和顶楼的住户依法对其建筑物内的住宅及贮藏室等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，顶楼住户擅自将房顶的门锁掉，其行为构成了侵权。据此，楼下业主请求法院判决确认他们对房顶及房顶晒台有共有和共同管理的权利，同时责令顶楼3家住户立即将通向房顶的门钥匙交给楼下住户，以保证楼下住户的权利不受侵犯。根据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，顶楼平台属于共有部分，顶层住户无权占有。
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2．业主对共有部分的权利和义务
①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
②建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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3．对共有部分的管理
业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（1）业主大会与业主委员会
（2）物业管理公司的选任
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（1）业主大会与业主委员会
业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
但当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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（2）物业管理公司的选任
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业管理机构与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
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五．相邻关系
（一）相邻关系的概念
（二）相邻关系的处理原则
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（一）相邻关系的概念
相邻关系是不动产的相邻各方在行使所有权或者其他物权时，而发生的权利义务关系。
相邻的不动产权利人，不仅包括不动产所有人，而且还包括不动产用益物权人或者占有人。
案例分析
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案例分析
2003年，原告潘先生在滁州市南谯北路一繁华地段商品楼购买了位于406室的住宅。此后不久，被告计女士开始在潘先生家楼下的106室、206室和306室内经营奥林彩扩社生意。为招揽顾客，计女士在2、3层之间立起了一个大型户外广告牌，顶部直抵潘先生家406室的窗户下方。2004年11月，小偷通过广告牌爬入潘先生家中，盗走价值3000余元的现金和首饰。潘先生提出抗议后，计女士向潘先生支付了1800元的防盗窗安装费。2007年2月，又有小偷再次通过广告牌爬到了四楼，折断潘先生家的防盗窗钢管后意欲行窃时被潘先生家人发现而未遂。为此，潘先生告到法院，要求计女士拆除奥林彩扩社广告牌。一审法院审理后，以计女士已经补偿潘先生1800元防盗窗安装费为由，驳回了潘先生的诉讼请求。潘先生不服，提起上诉。二审期间，经法院调解，潘先生和计女士达成和解协议：计女士为潘先生家紧邻广告牌上上方的两个窗户制作、安装不锈钢材料的防盗窗，内穿钢管或钢筋由潘先生决定，防盗窗日后维修事宜由潘先生自理；计女士日后维修或更换招牌，顶端不得超过现有招牌高度。2008年2月28日，经安徽省滁州市中级人民法院调解，滁州市民潘先生与楼下彩扩社的计女士各退一步达成调解协议，了却了双方因彩扩社广告牌而引发的相邻关系纠纷。
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（二）相邻关系的处理原则
动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
对相邻不动产权利人的权利的保护：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
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六．共有
（一）共有的概念
（二）共有物的管理
（三）共有物的处分
（四）共有物的费用负担
（五）共有物的分割
（六）共有人的优先购买权
（七）共有人的债权债务关系
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（一）共有的概念
共有是指两个或两个以上的权利主体对同一标的物共同享有所有权。
共有的形式包括按份共有和共同共有。
按份共有，是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务。其基本特征是按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。
共同共有，是指两个以上的权利主体平等地对共有物共同享有权利和分担义务。其基本特征是共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。一般情形下，共同共有财产不分份额。共同共有的形式有夫妻共有、家庭共有和遗产分割前共有。
想一想
案例分析
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想一想
“亲密无间，实有差别”，一个物权只能作为一个特定的物，即“一物一权”——一个物上不能存在多个所有权，只能存在一个完整的所有权，然而一个所有权可以由多个民事主体共同所有吗？
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案例分析：一家三口买房 儿子不还贷父母要改户名
2007年2月下旬，顾宪夫妇经房产中间商居间介绍，与出售人曹庆（化名）就系争的昌平路某房屋，签署了《房地产买卖居间合同》。同年3月初，顾宪夫妇及儿子晓征作为购房人与房屋出售人曹庆就该房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款共计318万元。合同签订后，顾宪夫妇支付了首期房款82万元、装潢补偿款50万元和中介费3.18万元等费用。同时，晓征作为借款人、顾宪夫妇作为抵押人，与银行签订了《个人住房（二手房）抵押借款合同》，借款金额为186万元，贷款期限为240个月，该186万元作为第二期房款支付给房屋出售人。之后，房屋产权办至晓征和顾宪夫妇名下。同年5月，晓征名下贷款由顾宪夫妇偿还，并在房地产交易中心办理了该房屋的他项权利注销。2008年5月初，顾宪夫妇起诉到法院称当初购买房屋，没有能力一次性支付房款，便经与儿子晓征商量借用他的名义共同购房，以办理银行贷款，解决购房资金问题。
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然而在2007年底，与儿子晓征因家庭内部产生矛盾经常发生口角，遂向法院提出起诉要求将房屋产权判令归夫妇俩所有。法庭上，儿子晓征称，该系争房屋是以三个人名义共同购买，属共同共有产权。称购房贷款是长时间的事，在自己公司经营状况好转后，自己也愿意还贷，表示不同意父母亲的诉讼申请。法院认为，顾宪夫妇与儿子晓征签订《上海市房地产买卖合同》，向房屋出售人支付了全部房款，实际也取得了该房屋，并办理了房屋登记手续。该交易是真实意思的表示，且符合不动产交易的规则，又通过买卖取得了该房屋所有权。法院以为虽然顾宪夫妇支付了全部的前期费用，并偿还了贷款，取得了该房屋所有权。从房屋买卖的过程来看，以儿子晓征作为借款人向银行贷款186万元用于支付房款，是顾宪夫妇和儿子晓征三人共同作出的决定，该环节对合同的履行、房屋产权的取得具有必不可少的作用，三人均属该房屋的共同共有人。现顾宪夫妇要求将该房屋产权归其名下，缺乏足够证据予以佐证，上海市静安区人民法院依照我国《物权法》规定，判决对顾宪夫妇之诉不予支持。
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（二）共有物的管理
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；
没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
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（三）共有物的处分
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
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（四）共有物的费用负担
对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
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（五）共有物的分割
共有物分割的原则：
一是按照约定分割原则，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。
二是请求分割原则，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
三是损害赔偿原则，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
共有物分割的方式：
共有人可以协商确定分割方式。
一是实物分割，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。
二是折价分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。法律对于共有财产分割还明确规定了瑕疵担保责任：共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
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（六）共有人的优先购买权
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
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（七）共有人的债权债务关系
1.因共有财产产生的债权债务关系的对外效力
在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
2.因共有财产产生的债权债务关系的对内效力
在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
3.追偿权
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
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